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一圓自地自建夢--依法進行以確保權益無損(法律篇)

文:Winnie 、專業諮詢︱景德法律事務所   

攝影:劉俊傑

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自地自建不像買房子單純多了,從無到有都牽涉到許多政府規範與法律條文,在許多與他人合作的談判過程裡,尋求專業的法律服務可以保障自我權利,當然屋主自己也應勤做功課,盡力去了解相關規定,如此不僅可以爭取最大權益,至少也不會因誤觸法規,面臨因拖延與拆遷而浪費寶貴成本與時間。

 

Q1.購買土地如果是建地,使用上有哪些高度、退縮等建築管理相關法規?
A1:土地使用分區,分為都市用地與非都市用地,其相關規範定義可見於《都市計畫法第32條》和《區域計畫法施行細則第13條》;建築物高度及基地退縮之規定,則有《建築技術規則建築施工編第263條》第1、2項有明文規定:「建築基地應自建築線或基地內通路邊退縮設置人行步道,其退縮距離不得小於1.5公尺,退縮部分得計入為法定空地。但道路或基地內通路邊已設置人行步道者可合併計算退縮距離」,若所購之地屬特殊情形,則可請當地主管建築機關認定,而認定原則以縣市主管建築機關認定為主。

Q2.最近常聽到容積率的爭議,那都市更新的建物容積條件到底為何?
A2:配合都市更新計畫,建物容積規定有條件放寬,能擴大蓋房子的面積。依據《都市更新建築獎勵辦法第4至14條之規定》,下列幾項對於容積放寬之情形,則各自有不同放寬比例。
1.規定以主管機關認定者為限。經政府指定額外提供之公益設施,其產權為無償登記為公有者,除不計入容積外,並得以獎勵法定容積之15%為上限。 2.協助開闢或管理維護更新單元週邊公共設施,其產權登記為公有者,或捐贈經費給當地地方政府都市更新基金以推展都市更新業務者。 3.全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他經主管機關認可之方式保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物。 4.更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻者;或採智慧型建築設計、其標準高於都市計畫、消防、建築及其他相關法規者。 5.建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統,取得綠建築選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者。 6.更新單元為一完整計畫街藝廊或面積達三千平方公尺者。對於想增取更多使用面積的自地自建者來說,不妨依自己能力在興建規劃上盡量符合所列之規定,再向主管機關申請。

Q3.至於山坡地上自行蓋屋,又有何注意事項?
A3:山坡地蓋屋最常遇到的順向坡蓋房,在現今法律規範中,針對順向坡上開發建築的限制,於《建築技術規則建築施工編第262條》明文規定:「山坡地具有下列各款情形之一不得開發建築:一、坡度陡峭者;二、地質結構不良、地層破碎或順向坡有滑動之虞者;三、活動斷層;四、有危害安全之礦場或坑道;五、廢土堆;六、河岸或向源侵蝕;七、洪患;八、斷崖」,所以如果購買的是山坡地,要特別請房仲、代書或律師鑑定是否符合興建條件所規範。政部綠建築評估系統,取得綠建築選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者。 6.更新單元為一完整計畫街藝廊或面積達三千平方公尺者。對於想增取更多使用面積的自地自建者來說,不妨依自己能力在興建規劃上盡量符合所列之規定,再向主管機關合法申請。

Q4.與建築師簽約時,要注意特別如下幾個事項:
A4:一、工程整合:現在自地自建模式多為「先找建築師畫設計圖與施工圖,再發包給營造廠施工」,最後監工責任落在業主身上,建築師只有重點監造,因此在權責劃分上應於簽約時釐清。二、費用問題:設計費用根據建築師公會規範為工程造價的8%,法定工程造價為建築物總樓板面積乘以5,000元(以平方公尺為單位),此種方式代表面積越多、費用越高,但不代表設計圖越精細謹慎;甚至因自地自件的建物坪數有限,建築師不願花時間討論或修改圖面,挑選建築師宜謹慎。三、預算追加:即使已經進入施工階段,還是會遇到設計變更的狀況,為保護業主權益,再估價之時因要求一份準確清楚的估價單,明列著工程與材料的數量、型號、單價,用來當作雙方加減預算的根據。

 

聯絡方式│service@decomag.com.tw
此文章出自於室內設計雜誌

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